Steuern: Was deutsche Käufer in Bulgarien wirklich zahlen.
Flat Tax, Doppelbesteuerungsabkommen, Verkauf nach drei Jahren — verständlich erklärt und an einem Beispiel durchgerechnet.
Die Kurzantwort: Mieteinnahmen aus einer bulgarischen Immobilie werden in Bulgarien mit einer niedrigen Flat Tax besteuert und in Deutschland nach dem Doppelbesteuerungsabkommen grundsätzlich nicht nochmals unmittelbar besteuert. Der Veräußerungsgewinn kann nach bulgarischem Recht unter bestimmten Voraussetzungen nach mehr als drei Jahren Haltedauer steuerfrei sein. Für die konkrete Gestaltung ist immer eine individuelle steuerliche Beratung erforderlich.
Wichtiger Hinweis vorab: Steuerliche Regelungen hängen stark von Ihrer persönlichen Situation ab und können sich ändern. Diese Seite gibt den Stand Anfang 2026 vereinfacht wieder. Lassen Sie Ihre konkrete Konstellation immer von einem Steuerberater prüfen — auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu Kanzleien mit Bulgarien-Erfahrung her.
1. Das Grundprinzip: Besteuert wird dort, wo die Immobilie steht
Zwischen Deutschland und Bulgarien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen — also Vermietung und Verpachtung — gilt der Grundsatz: Das Besteuerungsrecht liegt beim Belegenheitsstaat, hier also Bulgarien. Deutschland stellt diese Einkünfte grundsätzlich frei; sie können jedoch im Rahmen des Progressionsvorbehalts den Steuersatz auf Ihr übriges deutsches Einkommen beeinflussen.
Für Sie als Käufer bedeutet das: Die niedrige bulgarische Besteuerung kommt tatsächlich bei Ihnen an — sie wird nicht durch eine deutsche Nachversteuerung „aufgefüllt".
2. Mieteinnahmen: die bulgarische Flat Tax
- In Bulgarien werden Mieteinnahmen grundsätzlich mit einer Flat Tax von 10 % besteuert.
- Vor der Besteuerung wird ein pauschaler Kostenabzug von 10 % der Einnahmen gewährt — Belege sind dafür nicht erforderlich.
- Effektiv ergibt das eine Belastung von rund 9 % der Bruttomieteinnahmen.
- Nach dem DBA werden diese Einkünfte in Deutschland grundsätzlich nicht nochmals unmittelbar besteuert (Freistellung, ggf. Progressionsvorbehalt).
Zum Vergleich: In Deutschland unterliegen Mieteinnahmen dem persönlichen Einkommensteuersatz — bei vielen Käufern 35–45 %. Die Differenz ist einer der stärksten wirtschaftlichen Hebel des Standorts.
3. Verkauf nach mehr als drei Jahren
- Nach bulgarischem Recht kann der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie pro Jahr steuerfrei sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als drei Jahre liegen.
- Für in Deutschland steuerpflichtige Personen können abhängig von den persönlichen Verhältnissen weiterhin deutsche steuerliche Vorschriften relevant sein — insbesondere die Regeln zu privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG, 10-Jahres-Frist).
- Ob und wie das DBA den Veräußerungsgewinn im Einzelfall Deutschland oder Bulgarien zuweist, sollte vor einem geplanten Verkauf mit dem Steuerberater geklärt werden.
4. Das Beispiel durchgerechnet
Annahmen (vereinfacht, zur Orientierung):
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 100.000 € |
| Haltedauer | 3 Jahre und 1 Tag |
| Verkaufspreis | 130.000 € |
| Veräußerungsgewinn | 30.000 € |
| Mieteinnahmen in 3 Jahren | 20.000 € |
Mieteinnahmen
- In Bulgarien werden Mieteinnahmen grundsätzlich mit einer Flat Tax besteuert. Im Beispiel ergeben sich bei 20.000 € Mieteinnahmen nach den dort vorgesehenen pauschalen Abzügen rund 1.800 € Steuer (20.000 € − 10 % Pauschalabzug = 18.000 € × 10 %).
- Nach den Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens werden diese Einkünfte in Deutschland grundsätzlich nicht nochmals unmittelbar besteuert. Die individuelle steuerliche Situation sollte jedoch stets geprüft werden.
Verkauf nach mehr als 3 Jahren
- Nach bulgarischem Recht kann der Veräußerungsgewinn von 30.000 € unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein.
- Für in Deutschland steuerpflichtige Personen können abhängig von den persönlichen Verhältnissen weiterhin deutsche steuerliche Vorschriften (insbesondere zur privaten Veräußerung) relevant sein. Daher ist stets eine individuelle steuerliche Beratung erforderlich.
| Ergebnis im Beispiel | Bulgarien | Deutschland |
|---|---|---|
| Steuer auf 20.000 € Miete | ≈ 1.800 € | grundsätzlich keine unmittelbare Nachversteuerung (DBA; ggf. Progressionsvorbehalt) |
| Steuer auf 30.000 € Veräußerungsgewinn | unter Voraussetzungen 0 € | abhängig von persönlichen Verhältnissen (§ 23 EStG prüfen) |
| Vereinfachte Orientierungsrechnung, Stand Anfang 2026 — keine Steuerberatung. | ||
5. Laufende Steuern & Gebühren in Bulgarien
- Grundsteuer: jährlich, gemessen am Steuerwert — für ein Apartment in Bansko typischerweise ein niedriger zwei- bis dreistelliger Eurobetrag
- Abfallgebühr: jährlich, ähnliche Größenordnung
- Instandhaltungsgebühr der Anlage: pro m² und Jahr; deckt SPA, Pools, Gärten, Sicherheit und Verwaltung
6. Steuern & Kosten beim Kauf
Beim Erwerb fallen einmalig an (Details im Kaufprozess-Ratgeber):
- Örtliche Übertragungssteuer der Gemeinde (in Bansko einige Prozent des Kaufpreises)
- Notargebühren und Eintragung ins Immobilienregister
- Ggf. Rechtsanwalt/Übersetzung — empfohlen, überschaubare Kosten
Als Faustregel für die Gesamtnebenkosten gelten rund 4–6 % des Kaufpreises — deutlich weniger als in Deutschland (Grunderwerbsteuer + Makler + Notar häufig 10–15 %).
Diese Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater; gern vermitteln wir Kontakte mit Bulgarien-Erfahrung.
Häufige Fragen
Ja — auch freigestellte Auslandseinkünfte sind anzugeben, da sie über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen beeinflussen können. Besteuert werden sie in Deutschland dadurch grundsätzlich nicht nochmals unmittelbar.
Für die Erklärung der Mieteinnahmen in Bulgarien wird eine dortige Registrierung benötigt. Die lokale Hausverwaltung bzw. ein bulgarischer Steuerberater übernimmt das üblicherweise für einen geringen Pauschalbetrag pro Jahr.
Steuerlich zunächst wenig — die Steuersätze bleiben national geregelt. Praktisch entfällt aber jedes Umrechnungsthema: Einnahmen, Ausgaben und Erklärungen laufen durchgängig in Euro, was Buchhaltung und Nachweise gegenüber dem deutschen Finanzamt vereinfacht.
Für einzelne Apartments ist der Direktkauf als Privatperson meist die einfachste und günstigste Variante. Bei Investorenpaketen mit mehreren Einheiten kann eine bulgarische Gesellschaft sinnvoll sein — das ist ein klassischer Fall für die individuelle Beratung.