Der Kaufprozess: sieben Schritte, keine Überraschungen.
Von der Erstberatung bis zur Schlüsselübergabe — so kaufen Deutsche rechtssicher in Bulgarien. Mit allen Nebenkosten auf einen Blick.
Die Kurzantwort: Deutsche kaufen in Bulgarien mit notarieller Beurkundung und Eintrag ins staatliche Immobilienregister — volles Eigentum, EU-Rechtsrahmen, seit 2026 in Euro. Bei Neubauprojekten läuft der Kauf über Reservierung (10 %), Vorvertrag und Raten nach Baufortschritt (30/40 %) bis zum Notartermin mit der Schlusszahlung (20 %). Die Nebenkosten betragen insgesamt rund 4–6 %.
1. Die sieben Schritte im Detail
- Erstberatung & Vorauswahl. Telefonisch oder per Video: Ziele, Budget, Nutzungswunsch. Sie erhalten Grundrisse, Preisliste und Beispielrechnungen — in deutscher Sprache.
- Besichtigungsreise. Bei ernsthaftem Interesse fliegen wir gemeinsam von Deutschland nach Bulgarien: Grundstück, Projekt, Altstadt, Skigebiet, Restaurants, Infrastruktur — und auf Wunsch bereits fertiggestellte Anlagen des Entwicklers.
- Reservierung (10 %). Ihre Wunscheinheit wird aus dem Verkauf genommen, Preis und Konditionen werden schriftlich fixiert. Die Reservierungszahlung wird auf den Kaufpreis angerechnet.
- Vorvertrag. Der Vorvertrag (Preliminary Contract) regelt Einheit, Bauausführung, Fertigstellungstermin, Zahlungsplan und Rechtsfolgen. Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt wird empfohlen — wir vermitteln deutschsprachige Kanzleien.
- Raten nach Baufortschritt. 30 % bei Baubeginn (April 2027), 40 % bei Rohbau-Fertigstellung. Jede Rate ist an einen überprüfbaren Meilenstein gekoppelt; Baufortschritt wird dokumentiert.
- Notartermin & Grundbuch (20 %). Mit der Schlusszahlung wird der notarielle Kaufvertrag (Notarialakt) beurkundet und das Eigentum im staatlichen Register eingetragen — persönlich oder per notarieller Vollmacht.
- Übergabe & Verwaltung. Schlüsselübergabe, Übergabeprotokoll, Zählerstände, Einrichtung der Hausverwaltung und — falls gewünscht — des Vermietungsservices. Ab jetzt arbeitet die Immobilie für Sie.
2. Nebenkosten: die komplette Tabelle
| Position | Größenordnung | Anmerkung |
|---|---|---|
| Übertragungssteuer (Gemeinde) | ca. 2–3 % | kommunal festgelegt, auf Kaufpreis/Steuerwert |
| Notargebühren | ca. 0,5–1 % | gesetzliche Staffel, gedeckelt |
| Registereintragung | 0,1 % | staatliches Immobilienregister |
| Anwalt (empfohlen) | ca. 0,5–1 % | Vertragsprüfung, Due Diligence, Vollmachten |
| Beglaubigte Übersetzungen | pauschal, gering | Personendokumente, ggf. Vollmacht |
| Gesamt | ≈ 4–6 % | vs. 10–15 % in Deutschland (GrESt, Makler, Notar) |
| Richtwerte Anfang 2026; vor Reservierung erhalten Sie eine positionsgenaue Aufstellung für Ihre Einheit. | ||
Keine Maklerprovision für Käufer: Beim vorgestellten Neubauprojekt kaufen Sie direkt vom Entwickler — die in Deutschland üblichen 3,57 % Käuferprovision entfallen.
3. Finanzierung: die realistischen Wege
- Eigenkapital + Zahlungsplan: Der 10/30/40/20-Plan streckt den Kapitalbedarf über zwei Jahre — der häufigste Weg.
- Beleihung deutscher Immobilien: Wer abbezahltes Wohneigentum in Deutschland hat, finanziert über eine dortige Grundschuld meist günstiger als über jede Auslandsbank.
- Bulgarische Bankfinanzierung: für Nichtansässige nur eingeschränkt und mit höheren Zinsen verfügbar — selten die beste Option.
Als Finanz- und Wirtschaftskanzlei strukturieren wir mit Ihnen die passende Finanzierungslösung — von der Beleihung bis zur Ratenplanung auf den Baufortschritt.
4. Dokumente & Sprache
- Für den Kauf genügt Ihr Reisepass oder Personalausweis; eine bulgarische Steuernummer wird im Zuge des Kaufs beantragt.
- Verträge erhalten Sie zweisprachig (Bulgarisch/Deutsch oder Englisch); beim Notartermin wirkt ein vereidigter Dolmetscher mit.
- Wer nicht anreisen möchte, handelt über eine notarielle Vollmacht — in Deutschland beurkundbar, mit Apostille.
5. Unsere Begleitung: deutsch, persönlich, durchgehend
Der größte Unterschied zu einem anonymen Online-Kauf: Sie haben vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe einen deutschen Ansprechpartner. Wir begleiten die Besichtigungsreise persönlich, koordinieren Anwalt, Notar und Übersetzer und bleiben auch nach der Übergabe erreichbar — etwa für Verwaltung, Vermietung oder den späteren Verkauf.
Häufige Fragen
Ja, funktional vergleichbar: Eigentum wird notariell beurkundet und im staatlichen Immobilienregister (geführt von der Registeragentur) eingetragen. Ihr Anwalt prüft vor dem Kauf Lastenfreiheit und Eigentumskette.
Die Reservierung ist innerhalb weniger Tage möglich, der Vorvertrag folgt typischerweise binnen 2–4 Wochen. Die Eigentumsübertragung erfolgt bei Neubau mit Fertigstellung — beim aktuellen Projekt im April 2029.
Ja, jederzeit — auch schon während der Bauphase per Vertragsübernahme. Nach mehr als drei Jahren Haltedauer kann der Gewinn nach bulgarischem Recht unter Voraussetzungen steuerfrei sein; Details im Steuer-Ratgeber.
Flug und Hotel tragen Sie selbst — bewusst, damit die Reise frei von Verkaufsdruck bleibt. Organisation, Begleitung, Transfers vor Ort und alle Termine übernehmen wir. Die Konditionen besprechen wir im Erstgespräch.